Regionale belastingen & wetgeving
In Spanje worden aankoopbelastingen (ITP en AJD) vastgesteld per Autonome Gemeenschap. Bijkomende kosten liggen doorgaans tussen de 10% en 14% van de aankoopprijs.
€
Standaard berekend via de officiële Spaanse staffels (Koninklijk Besluit 1426/1989 & 1427/1989). U kunt deze desgewenst handmatig overschrijven:
Schakel de schakelaar hierboven in om rekening te houden met een Spaanse hypotheek, taxatiekosten en de vereiste eigen inbreng.
€
🏦 Spaanse Hypotheek Berekening & Maandlasten
In Spanje verstrekken banken (zoals Sabadell, CaixaBank, Santander, BBVA) hypotheken aan niet-residenten (Nederlanders en Belgen) tot maximaal 70% van de laagste waarde tussen de aankoopprijs en de officiële banktaxatie (Tasación).
Hypotheekkenmerken & Maandlast
- Hypotheekbedrag (Lening): € 175.000
- Geschatte Maandlast (Annuïteit): € 852 / mnd
- Totale rentekosten over looptijd: € 80.600
- Totaal terugbetaald aan de bank: € 255.600
Benodigd Eigen Vermogen
- Eigen inbreng woning (Aanbetaling): € 75.000
- Bijkomende kosten (K.K.): Zie Calculator specificatie
- Totaal contant geld vereist: € 103.650
Spaanse Hypotheekwet van 2019 (Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario):
- Door de BANK betaald: Notariskosten hypotheekakte, kadasterinschrijving hypotheek, gestoría van de bank en het zegelrecht (AJD op de hypotheekakte).
- Door de KOPER betaald: De officiële banktaxatie (Tasación: ca. € 350 - € 600), eventuele openingsprovisie van de bank (0% tot 1%), en uw eigen kopie van de notariële akte (ca. € 50 - € 100).
🔑 Jaarlijkse Vaste Lasten van Bezit in Spanje
Als huiseigenaar in Spanje krijgt u te maken met gemeentelijke belastingen, servicekosten en – voor niet-residenten – een jaarlijkse Spaanse inkomstenbelasting (eigenwoningforfait via Modelo 210).
%
%
€
€
€
Jaarlijks Kostenoverzicht
- IBI (Gemeentebelasting): € 750 / jr
- Basura (Afvalheffing): € 120 / jr
- Comunidad (VvE / complexonderhoud): € 1.200 / jr
- Woningverzekering: € 350 / jr
-
IRNR Belasting (Modelo 210):€ 261 / jr
19% over 1,1% kadastrale waarde voor EU-burgers - Totaal per jaar: € 2.681 / jr
- Gemiddeld per maand: € 223 / mnd
📈 Verhuur & Rendementscalculator
Wilt u uw Spaanse woning (deels) verhuren aan vakantiegangers? Bereken hier direct de bruto- en netto-huuropbrengsten, inclusief de Spaanse niet-residenten belasting (19% voor EU/EER-ingezetenen, waarbij gemaakte exploitatiekosten fiscaal aftrekbaar zijn).
weken
€
%
€
Rendementsanalyse
- Bruto huuropbrengst: € 22.000 / jr
- Platformcommissies: - € 3.300
- Schoonmaak & wissel: - € 2.000
- Spaanse Belasting (19% IRNR over nettowinst): - € 2.679
- Netto Jaarwinst: € 11.421 / jr
- Bruto huurrendement (t.o.v. aankoopprijs): 8,80%
- Netto rendement op totale investering: 4,10%
- Cash-on-Cash rendement (op eigen geld): 4,10%
🗺️ Belastingtarieven per Spaanse Regio (Comunidad Autónoma)
In Spanje hebben de 17 autonome regio's fiscale bevoegdheid om hun eigen overdrachtsbelasting (ITP) en zegelrecht bij nieuwbouw (AJD) vast te stellen. Zie hieronder de actuele tarieven:
| Regio / Comunidad | ITP (Bestaande Bouw) | BTW (Nieuwbouw) | AJD (Zegelrecht Nieuwbouw) | Fiscale Bijzonderheden |
|---|
💡 Veelgestelde Vragen & Praktische Tips (Topscore.nl)
Wat is het verschil tussen ITP en BTW (IVA) in Spanje?
Bij een bestaande woning (herverkoop / segunda mano) betaalt u Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) aan de regio (4% tot 10%). Er is dan geen BTW verschuldigd.
Bij een nieuwbouwwoning (eerste overdracht van de projectontwikkelaar) betaalt u 10% landelijke BTW (IVA) plus het regionale zegelrecht (AJD, tussen 0,5% en 1,5%). Op de Canarische Eilanden geldt geen IVA maar 7% IGIC.
Bij een nieuwbouwwoning (eerste overdracht van de projectontwikkelaar) betaalt u 10% landelijke BTW (IVA) plus het regionale zegelrecht (AJD, tussen 0,5% en 1,5%). Op de Canarische Eilanden geldt geen IVA maar 7% IGIC.
Wat is de 'Valor de Referencia' van het Kadaster?
Sinds 1 januari 2022 hanteert de Spaanse belastingdienst de Valor de Referencia de Catastro als minimale heffingsgrondslag voor de ITP. Ligt deze officiële referentiewaarde hoger dan de overeengekomen aankoopprijs? Dan betaalt u belasting over de referentiewaarde. Uw advocaat dient dit vooraf via het kadaster op te vragen.
Waarom is een onafhankelijke advocaat onmisbaar in Spanje?
In tegenstelling tot Nederland of België voert een Spaanse notaris geen grondig vooronderzoek uit naar schulden, illegale aanbouwen, ontbrekende vergunningen of de eerste bewoningsvergunning (Licencia de Primera Ocupación / Cédula). Uw eigen onafhankelijke advocaat (abogado) controleert het kadaster (Nota Simple), beschermt uw aanbetaling en stelt het koopcontract (Contrato de Arras) op.
Wat zijn de regels voor een Spaanse hypotheek voor niet-residenten?
Als u uw fiscale woonplaats in Nederland of België heeft, verstrekken Spaanse banken over het algemeen een lening tot maximaal 70% van de taxatiewaarde of koopprijs (de laagste van de twee). U dient dus minimaal 30% van de koopsom plus alle bijkomende aankoopkosten (ca. 10-14%) uit eigen vermogen te financieren.
Wat is een NIE-nummer en heb ik een Spaanse bankrekening nodig?
Een Número de Identificación de Extranjero (NIE) is het fiscale identificatienummer voor buitenlanders in Spanje. Zonder NIE kunt u geen woning kopen, geen notariële akte passeren en geen belastingen betalen. Vrijwel alle notarissen vereisen bovendien dat de koopsom bij het passeren wordt betaald via een gewaarborgde Spaanse bankcheque (cheque bancario).
Hoe zit het met de jaarlijkse niet-residenten belasting (Modelo 210)?
Als u de Spaanse woning niet verhuurt, betaalt u als EU-ingezetene jaarlijks 19% inkomstenbelasting over een forfaitair fictief inkomen (1,1% of 2% van de kadastrale waarde). Verhuurt u de woning wel? Dan geeft u elk kwartaal de werkelijke netto huurinkomsten op tegen 19% (met aftrek van exploitatiekosten).